За пазара

В географски план България се намира в зона на субтропичен климат, подходящ за отглеждането на зърнени и маслодайни  култури. Релефът на страната е планинско-равнинен. Територията на страната е с площ 110 099.6 кв. км  (110,09 млн.дка, 11 млн. хектара), от които между 33 и 40 млн.дка са обработваема земя със земеделско предназначение.

Земеделската земя в България е категоризирана в 10 категории, според качествата си: състав на почвата, климат, засоленост, влажност, плодородие и др. Подходящи за обработка са предимно земите с начин на трайно ползване „нива” от 1-ва до 6-та категория.
Навсякъде в сайта Niva.bg и съгласно ЗСПЗЗ се има предвид земеделска земя, предназначена за земеделско производство, която не е включена в горски фонд, не се намира в границите на урбанизираните територии или в близост до морското крайбрежие, водни басеини, пътища, населени места и курорти, при които има търсене с цел последваща промяна на предназначението за застрояване.

Средната големина на един земеделски имот е приблизително 8 дка, в резултат от избрания метод за връщане на земята на нейните предишни собственици в реални граници. Силната раздробеност на земята и сега е основният проблем пред развитието на модерно и високо ефективно земеделие.

Пазарните нива на цените на земеделската земя към момента се определят от свободното предлагане и търсене. Годишният оборот от сделки със земеделска земя през последните години възлиза на около 1 млн. дка.

Хронология на пазара

Година Описание
1991 Приет е Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, който урежда и връщането на отнетата собственост върху земята в България

до 1996

Земята е предимно в ръцете на държавата, общините и земеделските кооперации, земеделието е в период на упадък
до 1999 С промените в ЗСПЗЗ и волята на тогавашното дясно правителство, процесът на възстановяване на собствеността на земеделската земя е ускорен. Но купувачите, предимно арендатори са много малко и продажбите са рядкост. Рентите са от порядъка на 5-8 лева на дка или в натура с близка равностойност
до 2001 Липсата на купувачи задържа цените на земята ниски - от 50 до80 лева на дка. От края на 1999 г. започва издаването на поименни компенсационни бонове за обезщетяване на собственици на земя и гори, които не могат да бъдат възстановени в реални граници. Вратичка в закона позволява замяната на земя срещу ПКБ. Това раздвижва леко пазара, цената на земята се определя от коефициента за замяна и пазарната цена на ПКБ
до 2005 Основните купувачи са арендаторите, които купуват земя за да я обработват или да я заменят срещу комасирани държавни имоти с площ от няколкостотин до няколко хиляди дка. Цените се движат от 50 до 120 лева на дка средно за страната
до 2008 През 2005 г. на пазара се появават дружества регистрирани по Закона за АДСИЦ с цел за инвестиране в земя (фондове). През следващите години големите институционални инвеститори стават движещ фактор за пазара и го правят ликвиден. Цените на земята се повишават до 500 лева, а рентите нарастват до 20 лева средно за страната
до 2010 С идването на световната финансова криза в България през 2008, цените рязко падат до средни за страната нива от около 300-350 лева. Липсата на възможност за набавяне на свежи пари от финансовите пазари кара повечето от големите инвеститори да се оттеглят временно от пазара. Рентите обаче продължават да нарастват вследствие нарастващите евросубсидии и се движат между 20 и 30 лева средно за страната
2011 Цените на земеделската земя нарастват с над 30% за една година до 550 лева задминавайки предкризисните нива, благодарение на повишеното търсене от арендаторите - акумулирали свръхпечалби от земеделското си производство. Рентите достигат 30 лева средно за страната
2012 Цените продължават да растат и до средата на годината надминават 600 лева на дка средно. Търсенето за покупка от ползватели (арендатори) продължава да е силно, но на пазара излизат и множество по-малки купувачи, които инвестират в земеделска земя – като един от малкото активи, които задържат цената си и поскъпват по време на икономическата криза

Законова рамка
Продажба на недвижим имот (земеделска земя)Прехвърлянето на собствеността върху недвижимите имоти в България, в това число земеделската земя е уредено основно в Закона за собствеността (ЗС) и се извършва по нотариален ред, ...